Novedades · Actualizado el 9 de octubre de 2026
Desde el 8 de octubre rige un decreto nuevo, el 29. Otro, el 28, aún no se aplica, y los dos se votan el 16 de octubre. Elige el tema que te interesa y te lo explicamos.
Afecta a los contratos nuevos, al alquiler de temporada y por habitaciones, y a parte de los contratos que ya están firmados.
El 2 de octubre el Congreso rechazó dos decretos casi iguales. El Gobierno los ha vuelto a aprobar con pocos cambios.
Ese día vota la Diputación Permanente del Congreso. La prensa especializada da por salvado el decreto 29 y prevé que el 28 caiga antes de entrar en vigor.
Puntos importantes
Más temas
Contratos nuevos de vivienda, alquiler de temporada y por habitaciones, prórroga de 2 años para contratos en vigor, subida máxima del 2 %, anuncios, desahucios e impuestos.
Renovación automática de los contratos por periodos de 5 o 7 años e indemnización si el propietario no renueva. Entraría en vigor el 15 de noviembre.
En la Diputación Permanente, los partidarios y los contrarios a los decretos suman 34 votos cada bloque. El voto del PNV deshace el empate.
| Sigue el 29 y cae el 28 Lo previsto | Todo sigue como desde el 8 de octubre. No llega la renovación automática. |
|---|---|
| Siguen los dos | Además, desde el 15 de noviembre, renovación automática e indemnización si el propietario no renueva. |
| Caen los dos | Vuelven las reglas anteriores al 8 de octubre. Lo firmado mientras rigió el 29 sigue siendo válido. |
Después llegan las elecciones del 29 de noviembre, que pueden traer más cambios. Actualizaremos esta página.
Depende de la fecha y de lo que tengas que hacer. Esto es lo que rige ahora y lo más probable a partir del 16 de octubre.
El decreto 29 está en vigor y se aplica. El 28 está publicado, pero todavía no se aplica.
Renovar un contrato que ya tienes
Firmar un contrato nuevo
Sigue el decreto 29 y cae el 28, según la prensa especializada.
Renovar un contrato que ya tienes
Firmar un contrato nuevo
Sigue valiendo tal como lo firmaste. Desde el 8 de octubre le afectan la prórroga de 2 años, el tope del 2 % en la subida anual y las nuevas reglas de desahucio. Los contratos de temporada ya firmados siguen con sus condiciones hasta que terminen.
Sobre si las nuevas prohibiciones, como la de pasar el IBI o exigir un seguro de impago, alcanzan también a los contratos ya firmados, hay opiniones distintas. Antes de cambiar o reclamar nada, consúltalo.
Hasta el 7 de octubre
Libre: valía lo que pactaran las partes, sin duración máxima.
Desde el 8 de octubre
Contrato de vivienda temporal, siempre con un motivo real, acreditado y escrito en el contrato, dure lo que dure. Más de 31 días y, como regla general, hasta 12 meses en total, ampliables si el motivo lo justifica con matrícula, contrato de trabajo o similar. Dos contratos seguidos como máximo: el tercero lo convierte en vivienda habitual.
Siempre hace falta un motivo, dure lo que dure. La ley define el alquiler temporal como el de quien está «temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable» (artículo 2.3), y exige escribir esa causa en el contrato (artículo 7.2). Vale para un contrato de 11 meses igual que para uno de 2. Si falta, o no se puede demostrar, el contrato es de vivienda habitual desde el primer día, con sus 5 años de duración mínima (7 si el propietario es una empresa) y sus prórrogas. Si el inquilino lo discute, es el propietario quien tiene que probar el motivo.
Tiempo: 12 meses como regla general, ampliables si el motivo lo justifica. Las prórrogas cuentan dentro de esos 12 meses. Se puede pasar de 12 si el motivo sigue existiendo y se acredita: la matrícula de cada curso y el calendario oficial del programa, un contrato de trabajo temporal o una carta de destino. Lo que convierte el contrato es superar los 12 meses «sin justificación» (artículo 9 bis).
Número: dos contratos seguidos como máximo. Entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, contando también las modificaciones del contrato. El tercero lo convierte siempre en vivienda habitual, aunque esté justificado.
Ejemplos.
Cómo dejarlo bien atado. Que las fechas del contrato coincidan con las del justificante. Motivo y justificante en cada contrato. Constancia de que el inquilino reside habitualmente en otro sitio, como el DNI o el padrón. Evitar prórrogas y modificaciones, que pueden contar como un contrato más. No firmar un tercero. Y si al terminar el inquilino no se va, no seguir cobrándole como si nada: puede interpretarse como un contrato más.
La norma es nueva y aún no hay sentencias que digan hasta dónde llega la excepción a los 12 meses. Si tu contrato de temporada es anterior al 8 de octubre, la ley tiene reglas de transición propias: antes de renovarlo, consúltalo.
* Indicaciones preliminares. Dada la absoluta novedad de la norma, esta información está pendiente de cotejar y validar de forma definitiva por nuestro equipo jurídico.
Hasta el 7 de octubre
Sin regulación propia.
Desde el 8 de octubre
Se regula como vivienda habitual o temporal. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la del piso entero.
Rige en toda España, no solo en zona tensionada. Lo dice el artículo 17.9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede pasar de la renta del contrato del piso completo. En zona tensionada, además, la renta del piso entero, o la suma de las habitaciones, tiene que respetar los topes de esas zonas. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna.
Con qué renta del piso entero se compara. Si el piso tiene o ha tenido un contrato completo, con esa renta. Si nunca se ha alquilado entero, la ley no lo aclara: la referencia razonable es la renta de mercado del piso completo, y si un inquilino la discute, la fija un juez, normalmente con un perito independiente. El mejor respaldo es una valoración con pisos completos parecidos que se hayan alquilado de verdad: amueblados si las habitaciones lo están, y con extras comparables. Los costes o la fiscalidad del propietario no cuentan, porque se comparan rentas. Y anunciar el piso entero a un precio alto no fija la referencia, porque la ley habla de un contrato. Además, el anuncio debe mostrar el índice de referencia.
Servicios y suministros. Dividir el precio en renta más «servicios» obligatorios para superar el tope no funciona. La ley solo permite cobrar un servicio no esencial si el inquilino lo pide por escrito, sabiendo que es opcional y cuánto cuesta (artículo 20.2). Si no, cuenta como renta, y el inquilino puede reclamar lo cobrado de más. Los suministros, mejor por separado: pactados por escrito con su importe anual y ajustados con las facturas reales. Así no cuentan como renta. Metidos en el precio, sí.
Habitual o temporal. Una habitación se alquila como vivienda habitual, salvo que haya un motivo temporal real y acreditado. En ese caso se aplican las mismas reglas que al alquiler de temporada: motivo escrito en el contrato, 12 meses como regla general y dos contratos seguidos como máximo.
* Indicaciones preliminares. Dada la absoluta novedad de la norma, esta información está pendiente de cotejar y validar de forma definitiva por nuestro equipo jurídico.
Hasta el 7 de octubre
Se podían pasar al inquilino si se pactaba por escrito.
Desde el 8 de octubre
No se pueden pasar al inquilino, tampoco en temporada, salvo los que deba pagar él. La tasa de basuras, por lo general, sí.
El nuevo artículo 20 de la ley dice que en ningún caso podrán imponerse al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo cuando él sea el obligado tributario.
IBI. Lo debe el propietario, así que ya no se puede pasar al inquilino.
Tasa de basuras. Es distinta. En Madrid, la ordenanza de la tasa de residuos considera contribuyente a quien vive en la vivienda, y al propietario lo hace sustituto, con derecho a repercutírsela, como permite la Ley de Haciendas Locales. Por eso, a nuestro juicio, se puede seguir cobrando al inquilino. En otros municipios depende de su ordenanza. Conviene dejarlo escrito en el contrato.
Gastos de comunidad. Se pueden seguir pasando al inquilino si se pacta por escrito con su importe anual, salvo en edificios sin división horizontal.
* Indicaciones preliminares. Dada la absoluta novedad de la norma, esta información está pendiente de cotejar y validar de forma definitiva por nuestro equipo jurídico.
Hasta el 7 de octubre
Había contratos que lo cargaban al inquilino.
Desde el 8 de octubre
No se le puede exigir. El propietario puede contratarlo por su cuenta.
No se le puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago, tampoco en temporada. Si quieres esa cobertura, contrátalo tú, a tu nombre. No está claro si su coste se puede repercutir al inquilino, así que lo prudente es no hacerlo.
La fianza y la garantía adicional siguen siendo tus protecciones: 1 mensualidad de fianza y hasta 2 de garantía en vivienda habitual; en temporada, la garantía adicional es de 1 mensualidad como máximo.
* Indicaciones preliminares. Dada la absoluta novedad de la norma, esta información está pendiente de cotejar y validar de forma definitiva por nuestro equipo jurídico.
Hasta el 7 de octubre
Se podía pactar una indemnización de una mensualidad por cada año que faltara.
Desde el 8 de octubre
Puede irse pasados 6 meses, avisando con 30 días, sin indemnización. En temporada, pasado un mes, avisando con 10 días.
Lo dice literalmente el nuevo artículo 11 de la ley: el inquilino puede irse pasados 6 meses, comunicándolo con 30 días de antelación, y ese desistimiento «así ejercido» no da derecho a indemnización.
Si se va antes de los 6 meses o sin avisar con 30 días, no está cubierto por esa regla y puedes reclamarle los daños. Lo habitual es reclamar las rentas hasta completar los 6 meses, o las de los días de aviso que falten, aunque cada juzgado lo valora. La fianza y la garantía responden de esa deuda.
La ley no exige que el aviso sea por escrito, pero conviene para poder probarlo: burofax o correo con acuse de recibo. En temporada, los plazos son un mes y 10 días de aviso.
* Indicaciones preliminares. Dada la absoluta novedad de la norma, esta información está pendiente de cotejar y validar de forma definitiva por nuestro equipo jurídico.
Para los contratos que se firmen desde el 8 de octubre.
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Hasta el 7 de octubre
Solo en casos concretos, como un inquilino vulnerable con un gran tenedor.
Desde el 8 de octubre
Hasta 2 años más a petición del inquilino, si el contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028.
La pide el inquilino. Si su contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028, puede quedarse hasta 2 años más, año a año, con las mismas condiciones, siempre que esté al corriente de pago. Se puede pedir desde el 8 de octubre.
El propietario solo la evita con otro acuerdo, firmando un contrato nuevo o si acredita que necesita la vivienda para sí o su familia. Aunque avises de que no renuevas, el inquilino puede pedirla.
* Indicaciones preliminares. Dada la absoluta novedad de la norma, esta información está pendiente de cotejar y validar de forma definitiva por nuestro equipo jurídico.
Hasta el 7 de octubre
La pactada, con el índice IRAV como tope en los contratos firmados desde mayo de 2023.
Desde el 8 de octubre
Hasta finales de 2027, un 2 % como máximo si no hay acuerdo, y ninguna si la renta ya supera el índice de referencia.
Hasta el 31 de diciembre de 2027, para las subidas que toquen desde el 8 de octubre: si no acordáis otra cosa en ese momento, la renta puede subir un 2 % como máximo. Si la renta ya supera el máximo del índice de referencia para esa vivienda, no sube.
* Indicaciones preliminares. Dada la absoluta novedad de la norma, esta información está pendiente de cotejar y validar de forma definitiva por nuestro equipo jurídico.
Hasta el 7 de octubre
El juzgado podía suspenderlo de 2 a 4 meses.
Desde el 8 de octubre
Puede suspenderlo hasta 2030, con revisión cada año. El propietario particular puede pedir una compensación.
Hasta el 31 de diciembre de 2030, el juzgado puede suspender el desahucio de hogares vulnerables sin alternativa de vivienda, con revisión cada año y un máximo de 3 años. La Administración tiene 2 meses para ofrecer otra vivienda o pagar la deuda.
El propietario persona física puede pedir una compensación: rentas y suministros impagados y las costas del juicio, con intereses si la Administración paga tarde.
* Indicaciones preliminares. Dada la absoluta novedad de la norma, esta información está pendiente de cotejar y validar de forma definitiva por nuestro equipo jurídico.
Hasta el 7 de octubre
El índice de referencia no tenía que aparecer en el anuncio.
Desde el 8 de octubre
Deben incluir, al menos, el índice de referencia del precio del alquiler.
Toda oferta o publicidad de alquiler debe incluir, al menos, el índice de referencia del precio del alquiler. Y, cuando proceda, la renta del último contrato de vivienda habitual de los cinco años anteriores, el límite de renta aplicable, si el propietario es gran tenedor y el número o código de la vivienda.
Si anuncias tú mismo en portales, revisa que tu anuncio lo recoja.
* Indicaciones preliminares. Dada la absoluta novedad de la norma, esta información está pendiente de cotejar y validar de forma definitiva por nuestro equipo jurídico.
Hasta el 7 de octubre
Se podía renunciar a él en el contrato.
Desde el 8 de octubre
No se puede renunciar, tampoco en temporada.
Si vendes la vivienda con el inquilino dentro, tiene derecho a comprarla antes que otro en las mismas condiciones, y ya no puede renunciar a ello en el contrato. Cuenta con notificarle por escrito tu intención de vender, el precio y las condiciones antes de firmar la venta.
El derecho se mantiene aunque el piso se venda junto con otros inmuebles, si puede separarse, con la parte del precio que le corresponda.
* Indicaciones preliminares. Dada la absoluta novedad de la norma, esta información está pendiente de cotejar y validar de forma definitiva por nuestro equipo jurídico.
Hasta el 7 de octubre
Sin documento obligatorio.
Desde el 8 de octubre
Si los daños no se documentan al devolverla, se presume que no los hay.
Haz un acta del estado de la vivienda, con fotos, al entregarla y al recuperarla, firmada por los dos. Si al terminar no hay documento o no recoge daños, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado, y será muy difícil descontar reparaciones de la fianza.
* Indicaciones preliminares. Dada la absoluta novedad de la norma, esta información está pendiente de cotejar y validar de forma definitiva por nuestro equipo jurídico.
Analizamos punto por punto lo que estaba en vigor, lo que el Congreso no aprobó y lo publicado el 7 de octubre. Por defecto ves lo que estaba en vigor y lo publicado. Puedes añadir lo que el Congreso no aprobó para ver qué ha cambiado.
Igual que lo no aprobadoCambiaNuevoCompara lo publicado con lo que el Congreso no aprobó.
Entraría en vigor el 15 de noviembre, solo si supera la votación del 16 de octubre, para los contratos que venzan después. Mientras tanto rige lo que estaba en vigor.
Si nadie avisa, se prorroga año a año, hasta 3 años más.
Si nadie avisa, se prorroga obligatoriamente otros 5 años, o 7, y así cada vez que vence.
Si nadie avisa, se prorroga obligatoriamente otros 5 años, o 7, y así cada vez que vence.
Propietario, 4 meses antes. Inquilino, 2 meses.
Propietario, 6 meses antes. Inquilino, 2 meses.
Propietario, 6 meses antes. Inquilino, 2 meses.
No existe.
Al menos 12 mensualidades de la renta de una vivienda parecida, y nunca menos de una por año vivido. Se paga al entregar la vivienda.
La mayor de dos cantidades: 12 mensualidades al valor más alto del rango de referencia oficial para esa vivienda, o una mensualidad por año vivido. Si la vivienda no tiene valor de referencia, se calcula con la renta del contrato. Se paga al entregar la vivienda.
No aplica.
En seis casos, que debían constar en el aviso: los cinco del decreto 28 y uno más, que el propietario acreditara que es vulnerable.
En cinco casos, que deben constar por escrito en el aviso:
No aplica.
Los enviados antes del 2 de octubre valían sin indemnización.
Los enviados antes del 7 de octubre valen sin indemnización. Los posteriores quedarían bajo la regla nueva si el contrato vence después del 15 de noviembre.
Solo en dos casos: hasta 1 año si el inquilino es vulnerable y el propietario es gran tenedor, y hasta 3 años en zona tensionada.
Hasta 2 años más, año a año, si el contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino debe pedirla y estar al corriente de pago. El propietario solo la evita con otro acuerdo o un contrato nuevo, o si acredita que necesita la vivienda para sí o su familia.
Hasta 2 años más, año a año, si el contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino debe pedirla y estar al corriente de pago. El propietario solo la evita con otro acuerdo o un contrato nuevo, o si acredita que necesita la vivienda para sí o su familia. Se puede pedir desde el 8 de octubre.
La que diga el contrato. En los firmados desde el 26 de mayo de 2023, con el índice IRAV como tope.
Hasta el 31 de diciembre de 2027: si la renta ya supera el máximo del índice de referencia, no sube. Si no, lo que acuerden las partes y, sin acuerdo, un 2 % como máximo.
Hasta el 31 de diciembre de 2027: si la renta ya supera el máximo del índice de referencia, no sube. Si no, lo que acuerden las partes y, sin acuerdo, un 2 % como máximo. Para las subidas que tocan desde el 8 de octubre.
Libre, salvo en zona tensionada. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna.
Libre fuera de zona tensionada, salvo en habitaciones: la suma de sus rentas no puede superar la del piso entero. Dentro, los topes alcanzan también a las habitaciones.
Libre fuera de zona tensionada, salvo en habitaciones: la suma de sus rentas no puede superar la del piso entero. Dentro, los topes alcanzan también a las habitaciones.
Contrato de uso distinto de vivienda: valía lo pactado, también quién pagaba la agencia. Sin duración máxima ni límite de contratos seguidos. Fianza de 2 mensualidades.
Sin regulación propia: valía lo pactado.
Entra en la ley como vivienda habitual o temporal, según la necesidad que cubra. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la del piso entero.
Entra en la ley como vivienda habitual o temporal, según la necesidad que cubra. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la del piso entero. Rige en toda España; en zona tensionada, además, con los topes de esas zonas.
En vivienda habitual, la gestión y la formalización del contrato, siempre a cargo del propietario desde 2023. El IBI y otros gastos podían pasarse al inquilino si se pactaba por escrito.
No se le pueden pasar al inquilino el IBI ni otros tributos de la vivienda. Se refuerza la prohibición de cargarle gastos de gestión, también al renovar o modificar el contrato.
No se le pueden pasar al inquilino el IBI ni otros tributos de la vivienda, ni gastos de gestión, tampoco al renovar o modificar el contrato. También en el alquiler temporal.
Excepción: los tributos en los que el inquilino sea el obligado tributario, como la tasa de basuras en Madrid. Los gastos de comunidad se pueden seguir pactando por escrito, salvo en edificios sin división horizontal.
No estaba regulado. Había contratos que se lo cargaban al inquilino.
No se le puede exigir al inquilino que lo contrate. El propietario puede contratarlo por su cuenta.
No se le puede exigir al inquilino que lo contrate, tampoco en temporada. El propietario puede contratarlo por su cuenta.
Fianza de 1 mensualidad en vivienda y 2 en temporada. Garantía adicional de hasta 2 mensualidades.
En el alquiler temporal, la garantía adicional baja a 1 mensualidad como máximo. En vivienda habitual sigue el tope de 2.
En el alquiler temporal, la garantía adicional baja a 1 mensualidad como máximo. En vivienda habitual sigue el tope de 2.
Puede irse pasados 6 meses, avisando con 30 días. El contrato podía fijar una indemnización de una mensualidad por cada año que faltara.
Puede irse en las mismas condiciones, pero ya no se le puede cobrar esa indemnización.
Puede irse pasados 6 meses, avisando con 30 días, y ya no se le puede cobrar indemnización. En temporada, puede irse pasado un mes, avisando con 10 días. Si se va antes o sin avisar, esa regla no le cubre.
Existía, pero podía renunciarse en el contrato. No se aplicaba si se vendía el edificio entero.
No se puede renunciar. Se mantiene aunque el piso se venda junto con otros inmuebles, si puede separarse, con su parte del precio.
No se puede renunciar. Se mantiene aunque el piso se venda junto con otros inmuebles, si puede separarse, con su parte del precio. También en temporada.
El propietario hace las necesarias. El inquilino solo podía adelantar las urgentes y reclamar su importe. Las pequeñas, por el uso, son del inquilino.
Si el propietario no responde en 15 días a una reclamación por escrito, el inquilino puede hacer la reparación y descontarla de la renta.
Si el propietario no responde en 15 días a una reclamación por escrito, el inquilino puede hacer la reparación y descontarla de la renta. En temporada, las pequeñas reparaciones pasan a ser del propietario.
No había documento obligatorio.
Hay que dejar constancia escrita del estado al devolver la vivienda. Si no hay documento o no recoge daños, se presume devuelta en buen estado.
Hay que dejar constancia escrita del estado al devolver la vivienda. Si no hay documento o no recoge daños, se presume devuelta en buen estado. También en temporada.
En zona tensionada, la renta anterior y el índice de referencia se comunicaban antes de firmar y en el contrato. En el anuncio no eran obligatorios.
No lo regulaba.
Toda oferta o publicidad debe incluir, al menos, el índice de referencia del precio del alquiler. Y, cuando proceda, la renta del último contrato de vivienda habitual de los cinco años anteriores, el límite de renta aplicable, si el propietario es gran tenedor y el número o código de la vivienda.
Juicio de desahucio ordinario. Si se acredita vulnerabilidad, el juzgado puede suspenderlo 2 meses, o 4 si demanda una empresa. La moratoria extraordinaria terminó en febrero de 2026.
50 % con carácter general. 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores. 70 % y 90 % en casos de zona tensionada o alquiler social. Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: 60 %.
Escala nueva para quien no sea gran tenedor:
Para quien no sea gran tenedor, la reducción depende de la renta frente al contrato anterior:
Antes de fijar la renta de un contrato nuevo, conviene calcular cómo te afecta.
Exento, salvo que se presten servicios de hostelería.
IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026, con alguna excepción.
IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026, con alguna excepción.
Se imputa en el IRPF el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si está revisado.
Desde 2027, escala del 1,1, 1,5, 2 y 3 % según la suma de valores catastrales del propietario.
Desde 2027, escala del 1,1, 1,5, 2 y 3 % según la suma de valores catastrales del propietario.
Recargo de IBI solo para viviendas vacías, si el ayuntamiento lo aprueba. Coeficientes de plusvalía sin cambios.
Recargo de IBI a las viviendas turísticas en zona tensionada. Nuevos coeficientes máximos de plusvalía municipal desde el 1 de diciembre de 2026.
Recargo de IBI a las viviendas turísticas en zona tensionada. Nuevos coeficientes máximos de plusvalía municipal desde el 1 de diciembre de 2026.
Quien tiene más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m². En zona tensionada puede bajar a 5.
Mismos umbrales. Se acredita con certificación registral, y cada vivienda de un edificio sin división horizontal cuenta por separado.
Mismos umbrales. Se acredita con certificación registral, y cada vivienda de un edificio sin división horizontal cuenta por separado.
Sin límites.
Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades que se dedican a comprar inmuebles no pueden adquirir vivienda gratis o por menos del 70 % de su valor de tasación.
Hasta el 31 de diciembre de 2030, ni esas entidades ni los grandes tenedores pueden adquirir vivienda gratis o por menos del 70 % de su valor de tasación.
No existía.
Préstamo del ICO sin intereses: el menor entre el 20 % del valor y 50.000 €, a devolver en hasta 10 años. La vivienda queda con precio máximo de reventa.
Préstamo del ICO sin intereses: el menor entre el 20 % del valor y 50.000 €. La vivienda queda con precio máximo de reventa. Dotación de 10.000 millones de euros.
Lo revisamos contigo y te decimos qué cambiar antes de firmar o renovar.