¿Se puede subir un alquiler de renta antigua?

Qué es un contrato de renta antigua

Es un alquiler de vivienda firmado antes del 9 de mayo de 1985. Se sigue rigiendo por la ley de arrendamientos de 1964, con los cambios de la disposición transitoria segunda de la ley de 1995: no tiene un plazo que se acabe y solo termina en los casos que ella marca, como el fallecimiento del inquilino sin nadie que pueda subrogarse.

Los firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 tienen otras reglas (disposición transitoria primera). Esta página no habla de ellos.

Cómo se sube la renta cada año

La regla general es la del IPC: la renta se puede actualizar cada año con lo que haya variado el índice general de precios de consumo en los doce meses anteriores, salvo que el contrato tenga escrito otro sistema (disposición transitoria segunda, apartado 11, regla 4.ª). La ley deja pedirla al propietario y también al inquilino.

Conviene pedirlo por escrito, de forma que quede constancia, con el cálculo y el dato del Instituto Nacional de Estadística.

«A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.» Disposición transitoria segunda, regla 4.ª

La actualización de 1995, por tramos

La ley de 1995 permitió al propietario llevar estas rentas, en 5 o 10 años según los ingresos del hogar del inquilino, hasta la renta que habría tenido el contrato si se hubiera actualizado con el IPC desde que se firmó, con un tope calculado sobre el valor catastral de 1994.

• Había que pedirla por escrito y de forma fehaciente, en la fecha en que se cumpliera una anualidad del contrato.
• No procede si los ingresos del hogar no pasan de 2,5, 3 o 3,5 veces el salario mínimo, según cuántas personas vivan en la vivienda. Entonces solo cabe la subida del IPC.
• Si el inquilino se opuso, su renta solo sube con el IPC, y el contrato se extingue a los 8 años del requerimiento.

Si nunca se pidió, la ley no dice con claridad si se puede pedir ahora ni cómo se calcularía: consúltalo antes de mandar nada.

Lo que también se le puede cobrar

La misma disposición permite al propietario de un contrato de renta antigua:

• exigir al inquilino el IBI de la vivienda (apartado 10.2);
• repercutirle, con sus límites, las obras de reparación necesarias (apartado 10.3);
• repercutirle el coste de los servicios y suministros (apartado 10.5), salvo que el contrato diga que los paga el propietario.

Lo que no aclara el decreto 29. Desde el 8 de octubre, la ley dice que «en ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria» (artículo 20.1, en la redacción del decreto 29). El decreto no cambió la disposición transitoria segunda y no dice si esa prohibición alcanza al IBI de un contrato de renta antigua. Antes de empezar a cobrarlo, o de seguir haciéndolo, consúltalo.

¿Y el tope del 2 %?

El decreto 29 limita al 2 % la subida anual, si no hay un nuevo acuerdo, de los contratos de alquiler de vivienda «sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos» que cumplan una anualidad entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el índice de referencia de precios, no hay subida (disposición final sexta).

Un contrato de renta antigua se rige por la ley de 1964 con la disposición transitoria segunda de la ley de 1995. Si el tope del 2 % le alcanza, el decreto no lo aclara. Si el IPC de tu actualización pasa del 2 %, consúltalo antes de aplicar más.